香港加息楼市要凉凉么?
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2018-10-05 00:51

  9月27日,香港多家银行宣布上调最优惠利率,群众们目光炯炯地投向香港楼市:到底要不要凉呢?

  认为香港楼市要凉的,并不是没有道理:加息肯定多少要影响楼价(贷到的钱少了,租金回报率也会低);现在楼价跟租金已经蹭蹭蹭得快要升到地表最狂,大家买房负担越来越重;未来几年供给也不会少。

  嗯,分析的都很有道理,不过看加息后的民间智慧,地产中介简直是声嘶力竭喊大家赶快看房买起来啊。

  楼价到底怎么走势,要看现在买房的人群是哪些?几轮的需求端辣招后,投资炒房的是少了很多,仍然在积极入市的:

  一是土豪。比如,你们还记得那个车位600万的何文田楼盘天铸,截止2018年9月,这个盘的7幢洋房卖掉了5幢,其中4幢都是内地土豪用公司名义入市的,光交税就向特区政府贡献了2.6634亿港元。真不差钱。

  二是刚需。看加息后开发商打头阵的一手房,要活下去的万科在屯门的新盘上源,超额7.6倍入飞(不是想买就能买到),首批347伙全部售罄,套现21亿港元。

  大家都知道楼价贵,但讲真香港租金比供楼更贵,而且房东隔一两年可不得给你升租的。要是能付的起首付、过的了压力测试,当然上车啦。那么加息影响真的很大么?

  首先,此次香港加息幅度小于预期,因为现在香港银行间资金很充沛,不用跟足美联储,所以汇丰、中银、恒生加了0.125厘,至5.125厘。而且市场预计美联储2020年前可能只会再加息4次,意味着未来两年的低息环境,只是变成不像以前那么低了而已。

  其次,加完息后,房贷利息还是相对比较低。香港的房贷主要是参考H按和P按,每个月以低的为准(以H+1.3%和P-2.85%计算)。

  2018年后Hibor涨了很多,汇丰的Hibor9月末最高涨到2.22%,如果还是H+1.3%就是3.52%,这时候就用P按封顶,P-2.85%,即房贷每月利率2.15%。(无论大P小P,差不多封顶都是2.15%的利息)

  在此次加息后,汇丰10月3日Hibor是1.7%,H+就是3%,加息后P-为2.275%,因此房贷利率以2.275%为准,已有房贷利息每个月多0.125%。

  当然,现在找银行做按揭,P减的部分又相应有了调整,现在每个月的封顶利率约2.375%,如果按照100万贷款额度,30年期来算,每个月的月供就要高64.06港币,全期总利息会增加23064港元。

  但是呢,香港银行都会给房奴送一个存款挂钩按揭,帮助大家省一点利息开支。假设你在银行还有100万没还的房贷,那么还款账户中50%的存款即50万港币,就可以享受和当月房贷利息一样的储蓄利息,节省一些利息开支。所以加息0.125%对广大房奴的影响还是有限的。

  总结来说,加息对现时房奴影响还算可控。你们自己想嘛,手上有房子的,或者自住或者收租,差响署数据,2018年4月A-E类房屋月租金回报率区间为2%-2.6%;你现在把房子卖了,现金放银行拿1%都不到的利息?不划算的啊。

  当然不能否认的是,加息会提高申请按揭准买家压力测试的门槛。假设600万的房子,向银行借款70%(420万),还款年期30年。

  加息前,按照2.25%的审批利率,月供16054元,对你每月的固定收入要求是达到32108元;按照5.15%的压力测试利率,月供23193元,你每个月的固定收入要达到38655才能拿下房贷。

  加息后,按照2.375%的审批利率,月供16323元,对你每月的固定收入要求升至32646元;按照5.15%的压力测试利率,月供23519元,你每个月的固定收入要达到39198才能拿下房贷。

  加息后申请房贷时的工资要求,分别上涨1.68%及1.4%。(只能祈祷,加息代表是经济向好,人工也会加起来了,QAQ~~)

  压力测试这个问题呢,还能通过增加担保人来解决房贷,现在香港买房子最大的困难在于首付啊。

  根据金管局的要求,400万以下的房子最多可以贷九成,首付最多40万就好;401至600万的房子最多可以贷八成,首付出120万就好;601至1000万的房子最多可以贷六成,首付400万;1000万最多只能贷五成,所以首付的现金至少得有500万。

  团结香港基金的数据,实用面积小于215平方尺的纳米楼落成量出现了明显放量,从2014年的64个单位,增加到2019年的1066个单位,皇冠赌场增幅约17倍。

  最新可以感受下图,恒基兆业(徐子淇老公家)在西银盘最新推了艺里坊1号,单位面积230-282尺,售价690.4-911.1万,尺价约在28227至31508港元。30平米不到就要大几百万,真心贵。所以刚需的新房只能是小一点、再小一点,大家才能买得起啊!

  而且,开发商本身还能借钱给你买房子。虽然金管局规定600万以上的房子,银行最多只能贷给你60%,但开发商能通过旗下财务公司借高成数按揭给你啊。

  根据中原研究部资料,2016年落成的新盘中,由财务公司承按的有814宗,涉及买卖合约金额96.82亿元,分别占总成交宗数8.7%及总金额11.6%;预计2017年落成的新盘中,由财务公司承按达821宗,涉及买卖合约金额达61.02亿元,分别占15.5%及16.4%。

  找开发商借钱肯定是比找银行贵的(脑补了黄世仁给杨白劳的场景),但楼价这么涨,至少可以保障先上车。买完三年,等楼价涨上去,再去找银行做按揭,那当年少付的首付,就完全被市场抵消,不用补缴,刚好接上;如果楼价跌了,那就……

  而香港楼市真正的走势还是要看供需关系。之所以香港楼价在过去几年会录得惊人升幅,是因为香港过去多年的供给太少。

  楼盘供给少,是因为香港政府卖的地少:1990年代那十年里,政府批出住宅用地的每年供应量差不多可以建造40万平方米住房;2000年代那十年里,这个供应量跌了一半,只有20万平方米。这导致住宅土地来源不足,面粉不够做面包。

  政府之所以不愿意卖地,因为香港楼市在1997年碰到了金融危机,八万五居屋腹死胎中;好不容易撑到了2002年,又碰到了沙士,楼市非常惨淡。就像A股熊市时候,证监会暂停IPO一样,楼市这么低,香港政府干脆就不卖地。没有买卖,就没有伤害嘛。

  结果,香港每年落成的单位数量逐级下降,从2002年的3万个,减少到2007-2010年的每年1万个,2009年只有7200个新单位落成。一个当时看起来很成功的供给侧改革~~

  楼价是稳住了,但没有人能想到,香港的楼价在沙士后开始反弹,再!没!跌!过!理由么:银行体系中现金太多;按揭利率低;房屋供应少;美国次贷危机,买股票不如炒房子;三根阳线来了;楼价也再没怎么跌过。

  当然,这么夸张的升幅,很快就从房价变成了更加严重的社会民生问题,但前面多年的土地市场低供应不是一时半会能解决的;解决不了供给侧,那就只能进行新一轮的需求侧管理,印花税、特别印花税等等层出不穷。

  但是,辣招非但未能遏制楼价上升,还令高房价问题更加严重,很多业主把单位由出售改为出租,导致二手住宅供应量减少,加快了租金上升。即使财政司司长2011年2月承诺推出更多土地,但市民并没有相信,楼价继续攀升。

  这就导致金管局出手,银行开始收紧楼宇按揭。这一切都令房价变得越来越高,也更加刺激刚需入市啊。于是现在政府开始研究怎样增加土地供应,要不要填海,在哪里填海……

  至于未来香港楼价走势,听听开发商咋看吧,恒隆的陈启宗在今年一季度发布的2017年年报时候是这么说的:

  我们难以期望香港的楼价在可见的将来变得相宜。1997年后的政治体制令经济增长放缓,正如我们过去20年的经历。一般而言,楼价应会随之下调。不过,下调之势卻遇上强大逆向力量;当中主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。

  过去10年至15年间,愈来愈多内地人来香港购物。起初,他们会大量购买日常用品:如卫生纸、尿片和婴儿奶粉,再带返内地。然后,一些内地人士会购买奢侈品。然而,内地人在香港购买最贵重的货品,既非珠宝,亦非锦衣华服。许多内地人喜欢在这里购买物业。

  正如本地许多富人一样,他们会在伦敦、纽约或东京置业,内地朋友的个人财富不断增加,便会开始境外投资。他们的首选通常是香港。超级富豪常会牵头购买豪宅甚或独立屋,接着其他的富有一族会跟随,购买近乎豪宅的单位。鉴于有数以千万计的内地中产人士希望在香港购置物业,楼价长远又如何能回落呢?

  你说,加了0.125%的利息,香港楼市是不是就要凉了呢?返回搜狐,查看更多