利率是香港楼市不可承受之重
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2018-09-29 15:11

  9月27日凌晨,美联储宣布加息25个基点,中国香港金管局紧跟着上调贴现窗基本

  当日,香港主要银行宣布上调港元最优惠贷款利率,为12年来首次。汇丰银行、恒生银行、中银香港3家香港发钞银行齐齐上调最优惠贷款利率12.5个基点,至5%以上,华侨银行甚至上调至5.5%。港元最优贷款利率由香港各家银行自行确定,是贷款特别是楼市按揭贷款的基准利率。

  港元挂钩美元,一旦美联储上调利率,香港金管局必须跟随。普遍认为,2020年底联邦基金利率预期中值为3.4%,这意味着香港利率也必须加到3.4%,香港房地产按揭贷款利率也将相应上调,由此香港楼市将承受巨大压力。

  近日香港财政司司长陈茂波在其司长随笔专栏文章中说,过去逾10年的香港超低息环境结束了。

  利率的上调让市场最关注的是香港楼市。瑞银最新的全球房地产泡沫指数显示,香港稳居主要发达国家及地区城市房地产泡沫榜首。香港已连续8年稳坐全球房价最难负担的城市第一位,属于“极度负担不起”之列。迄今为止,香港房价中值已连续上涨了27个月,仅今年上半年,房价就飙升了13%。

  所谓成也萧何败也萧何,香港楼市泡沫就是在过去10年的超低利率中形成的。金融危机后,几乎所有的中央银行都实施超级宽松的货币政策,不仅仅压低利率,而且央行还大量印钞票去市场购买资产。

  香港作为亚洲的国际金融中心,四面八方的低成本资金涌来,然而弹丸之地,何以承受如此多的热钱,十多年来香港楼市供不应求,香港房地产价格平均以10%的涨幅攀升。

  目前香港楼市已经出现放缓迹象。香港楼市7月销售放缓,预计8月将进一步萎缩,7月新房销售合同成交1740宗,环比减少15%。8月香港楼宇买卖包括住宅、车位及工商铺物业,全月成交仅6700宗570亿元左右,分别按月下跌20.9%及42.6%。近期香港市场上涌现多宗买家在交付定金后毁约的个案,预示着楼市热度开始转冷。

  资金的流向能够解释这一切,有机构统计,2018年上半年,中国内地对香港住宅用地的投资金额累计8.35亿美元,去年全年的数字高达70亿美元。而由香港流向内地的资金却正在逐步扩大,尤其是流向A股的。

  沪港通、深港通交易活跃,北上资金加仓抄底动作愈发明显。今年以来,北向资金净流入2377.98亿元。皇冠赌场这些资金倾向于低估值的中大市值公司,偏爱大消费类行业、金融类行业。近期还打开了香港同胞赴内地购置房地产的大门,这无疑对香港楼市都不是好消息。

  很明显相较于泡沫严重的香港楼市,A股今年的连绵阴跌已经相对安全,尤其是一些大市值的股票具有配置价值。然而,本人认为这些资金并非就是外资,也可能是早就流入香港的内地资金,转战北上。

  香港尽管与内地的经济和金融市场联系越来越紧密,其资产价格受内地市场的影响越来越深远,但是港元却长期挂钩美元,当美联储货币政策开始紧缩时,内地的货币政策仍然无动于衷,这让金融市场开放的港元极其尴尬。

  香港楼市对于香港的金融体系攸关生死,泡沫破裂也会影响内地金融市场。笔者注意到近期相关监管机构已经未雨绸缪,比如酝酿在香港发行央票等等,这些措施的最终效果仍待观察。

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