前脚接盘李嘉诚后脚接盘潘石屹这家基金什么来
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2018-10-03 01:19

  10月23日,SOHO中国公告卖出上海凌空SOHO,接盘的是基汇资本。有意思的是,这家基金还曾在2013年接盘过李嘉诚旗下资产,四年后出售还挣了15亿元。

  “资产荒时代,持有房子比人民币要好”半年前潘石屹的话犹言在耳,然而现在,他又变卦了,开始带头甩卖资产。根据10月23日晚间潘石屹旗下SOHO中国发布的公告显示,公司将上海凌空SOHO剩余权益出售给基汇资本。

  潘石屹是继李嘉诚之后,第二个甩卖内地商业地产的房产界大佬,他们的行为被很多投资者解读为看空中国。有意思的是,基汇资本不仅此次接盘潘石屹,也曾在2013年接盘李嘉诚旗下的西城都荟,以及接盘李嘉诚次子李泽楷旗下的盈科中心。似乎,基汇资本对国内商业地产的未来非常看好。

  说起基汇资本,就不得不提及它的创始人吴继炜,此人有着偏爱熊市接盘商业地产,以及买下破旧的老楼,重整它们以创造价值,改善经营状况后再次出手。从手法上看,颇有些地产界“秃鹫基金”的味道。

  根据公告显示,SOHO中国与基汇资本旗下公司就出售凌空SOHO项目全部已发行股本订立框架协议。初始代价基于订约方协定的凌空SOHO项目资产价值50.08亿元厘定,主要根据于2017年8月31日目标公司及其附属公司的营运资金净值及凌空SOHO项目公司的未偿还境内银行贷款本金进行调整。

  协议建议出售事项的初始代价为29.54亿元,算上银行贷款本金19.90亿元,基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元。

  凌空SOHO位于上海虹桥临空经济区,SOHO中国于2010年8月耗资15.62亿元取得土地使用权。建成后,总建筑面积达34.3万平方米,其中总规划可售/可租建筑面积22.83万平米,包括办公室面积19.44万平米及商业物业3.39万平米。

  2014年11月,凌空SOHO正式开业。而在开业之前,为了缓解资金压力,SOHO中国于当年9月宣布,以30.5亿元的价格出售10万平米物业给携程旅行网。也就是说,SOHO中国那时已将近一半的办公面积卖掉了。现在基汇资本买到的,是剩下的10万平米办公面积和3.39万平米商业物业。

  数据显示,2016年凌空SOHO租金收入1.43亿元,而项目负责达19.90亿元,按照上市公司平均5.3%的负债成本计算,利息支出约为1.05亿元。考虑到运营成本,SOHO中国运营凌空SOHO收益不高,甚至有可能亏损。由于国内资产证券化程度不高,SOHO中国一时间也无法将其打包成REITs出售,上市公司一直无法享受到价值增值的部分。因此,将项目整体出售便成为一种选择。

  2017年上半年,凌空SOHO项目未经审核租金收入约为9000万元,照此计算,全年能获得1.80亿元租金收入。在不考虑价值增值和运营成本的情况下,按49.44亿元买入价,基汇资本需要27年才能收回投资。

  上海市场租房数据显示,凌空SOHO每平米单日租金为3.60元,以10万平米办公面积计算,皇冠赌场一年租金收入约为1.31亿元。由于3.60元的单价在上海地区并不算高,基汇资本或许寄希望于改善其经营状况,等盈利能力上升后再将其出售。

  实际上,基汇资本已经有多项盈利的案例,其中代表就是接盘李嘉诚旗下的广州西城都荟。2013年8月,继出售百佳超市后,李嘉诚也开始抛售内地商业地产,第一个出售的就是广州西城都荟。当时,基汇资本以25.78亿元的价格从和记黄埔手中拿下。

  广州西城都荟2004年动工,由于招商受阻,一直到2012年底才开业,经营大半年来,除了连接地铁的负一层和一楼基本开业外,二、三楼不少铺面仍然空置。而收购改造,正是基汇资本擅长的。

  经过基汇资本3年多的运营后,西城都荟近乎满租,涵盖零售、餐饮、娱乐等丰富业态。2017年4月,基汇资本完成退出,以40.65亿元价格卖给了号称亚洲最大房产基金的香港领展。基汇资本25.78亿元的价格买入,40.65亿元价格卖出,不足四年盈利近15亿元。

  投资界有一个说法,不要和太过厉害的人过招,这样容易吃亏。基汇资本与李嘉诚这般地产界大佬过招,不仅没吃亏,还挣得盘满钵满。

  基汇资本于2005年由吴继炜和吴继泰兄弟创办,两人出生房产世家,他们的父亲为港股上市公司建生国际创始人吴仲灿。原本,作为长子的吴继炜毕业后回港接手似乎天经地义,不过,他选择了自己做出成绩。2005年,他说服曾在高盛工作的弟弟吴继泰一起在香港成立基汇资本,专门从事地产投资。

  2006年,基汇资本以9亿元买下上海南京东路上知名的烂尾楼“东海商都”,同时斥资4亿元重新装修,并请知名设计公司参与改造。之后,基汇资本将其命名为“353广场”,于2008年重新开业。2012年,基汇资本成功退出该项目,以24亿元将“353广场”出售给麦格理集团等海外投资机构。

  或许,所谓李嘉诚、潘石屹看空中国楼市的说法,不过是商人基于利益的考量,自己没有能力做好商业物业的经营与开发,就交给更专业的公司完成。